Hypotéky čeká přísnější režim
Podle informací zveřejněných Českou národní bankou se od 1. dubna 2026 připravuje zpřísnění limitů ukazatelů DTI a DSTI, tedy poměru výše dluhu k příjmům a podílu měsíčních splátek k čistému příjmu.
Zatímco žadatelé o hypotéku na vlastní bydlení mohou počítat s určitou benevolencí, u investičních bytů se budou banky řídit přísnějšími pravidly. Cílem je zabránit tomu, aby rostoucí počet nákupů bytů na pronájem zvyšoval ceny nemovitostí pro běžné kupce. V praxi to znamená, že na koupi bytu určeného k pronájmu bude potřeba vyšší vlastní kapitál a žadatelé budou muset prokázat stabilnější finanční situaci.
Co přesně se má změnit?
Změny, které ČNB připravuje, se týkají především tří ukazatelů.
- LTV (Loan to Value): poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Zatímco pro vlastní bydlení může být LTV až 80 %, u investičních bytů se očekává snížení na 60–70 %.
- DTI (Debt to Income): maximální výše dluhu v poměru k ročním příjmům.
- DSTI (Debt Service to Income): poměr splátek všech úvěrů k měsíčním příjmům.
Banky tak budou posuzovat nejen výši příjmu, ale také jeho stabilitu, zdroje financování a další závazky žadatele.
V případě LTV pak tvoří výjimku mladí lidé do 36 let, kde je možnost získat hypotéku až 90 %. „Jednoduše řečeno jde o možnost získat hypotéku s vyšší LTV (vypůjčená částka k hodnotě pořizované nemovitosti), než je k dispozici lidem středního věku. U mladého člověka se totiž dá předpokládat, že bude ekonomicky aktivní mnohem déle než ten starší,“ vysvětluje Lenka Rutterová, autorka odborných článků z Hyperfinance.cz.
Investoři budou muset víc plánovat
Zpřísnění podmínek podle analytiků výrazně omezí spekulativní nákupy bytů, které byly v minulých letech jedním z hlavních motorů růstu cen. Zatímco lidé kupující byt pro vlastní potřebu se změn obávat nemusí, investoři budou muset více počítat a připravit se na pečlivější prověřování.
„Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter. Tyto úvěry zároveň vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení,“ říká člen bankovní rady ČNB Jakub Seidler.
Získat hypotéku na druhou nebo třetí nemovitost už nebude samozřejmost. Mnozí tak budou hledat alternativní způsoby financování nebo zvažovat menší regionální trhy, kde jsou ceny nemovitostí stále dostupnější.
Cílem regulace je ochrana trhu
ČNB dlouhodobě upozorňuje, že nadměrné zadlužování domácností představuje riziko pro stabilitu trhu. Přísnější pravidla mají zajistit, že hypotéku dostanou pouze ti, kteří na ni opravdu finančně dosáhnou.
Podle dat Hypoteční banky se v roce 2025 objem nových úvěrů na bydlení meziročně zvýšil o více než 20 %. Část z nich tvořily právě investiční byty, jejichž výnosnost v posledních letech láká i drobné investory. Nová regulace by měla tento trend zpomalit a zároveň přispět k tomu, aby se nemovitosti opět staly dostupnější i pro běžné kupující.
„Doporučení se týká relativně malé části hypotečního trhu a jeho cílem je preventivně omezit některá vznikající rizika již ve své počáteční fázi. Tímto krokem se zároveň snižuje potenciál pro další kumulaci systémových rizik, na něž by bylo nutné reagovat znovuzavedením ukazatelů DTI a DSTI,“ doplňuje Jakub Seidler.
Zdroje:
https://www.hyperfinance.cz/magazin/hypoteka-pro-mlade-v-cem-je-jina-a-kdo-na-ni-dosahne/
